ARRENDAMIENTO DE LOCAL O INDUSTRIA EN LA CRISIS DE COVID19.

 

CERRADO

ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE INDUSTRIA

CONSECUENCIAS DEL ESTADO DE ALARMA

 

Novedades del Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril,

 

 

Durante el estado de alarma la mayor parte de los locales de negocio han tenido que cesar su actividad, con el consiguiente cese de ingresos.

 

Para reducir los costes, la mayoría han adoptado medidas en el ámbito laboral, utilizando principalmente la figura del ERTE. No obstante, siguen teniendo las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. Desde esta posición el interés del arrendatario puede ser:

 

  1. Buscar fórmulas que le hagan llevadero el arrendamiento en esta situación.
  2. Buscar fórmulas para desvincularse del contrato.

 

 

FORMULAS PARA FLEXIBILIZAR LA RENTA.

1º. El mutuo acuerdo. En una visión a medio y largo plazo tanto arrendador como arrendatario, pueden compartir el interés en proteger una relación arrendaticia que les genera beneficios a ambos. Se han conseguido muchos acuerdos para atender a la situación de este periodo. Si las partes quieren, siempre hay fórmulas imaginativas para encontrar una solución satisfactoria. En este punto, la novedad que introduce el Decreto Ley de 21 de abril de 2020, es permitir que en esa negociación se pueda utilizar también la fianza.

 

2º. Moratorias.  El Decreto Ley de 21 de abril de 2020, prevé la posibilidad de una moratoria del pago de las rentas por un periodo máximo de 4 meses. En este caso, las rentas se devolverán sin intereses, fraccionándolas en el periodo de dos años. Pero para que esta moratoria sea obligaría deben concurrir unos requisitos en el arrendador y el arrendatario:

  • Arrendatario: Es preciso que su actividad haya sido suspendida o que la reducción de sus ingresos sea al menos del 75%.
  • Debe ser bien una entidad que al menos posea o una construcción de más de 1500 m o 10 inmuebles.

 

3º. Otras vías: Si no es posible la utilización de las anteriores posibilidades, siempre sea posible acudir a la mediación o la conciliación para intentar los deseables acuerdos. En última instancia, considerando las circunstancias del contrato concreto, se podría solicitar la modificación judicial de la renta en base a la llamada cláusula «rebus sic stantibus». Esta figura, de construcción jurisprudencial, y su aplicación han sido objeto de una interpretación muy restrictiva.

 

También sería posible analizar todas las obligaciones principales y accesorias del contrato para ver si es posible la aplicación de la “exceptio non rite adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido).

 

 

FORMULAS PARA EXTINGUIR EL CONTRATO:

 

Puede haber supuestos en que a una de las partes no le interese mantener el arrendamiento. Para esta circunstancia habría que analizar el contrato en concreto, pues en el ámbito de los contratos para uso distinto a la vivienda se da prioridad a la voluntad de las partes plasmada en el contrato. En todo caso se podrían valorar las siguientes vías:

 

1º. Nulidad o inexistencia sobrevenida del contrato, por la pedida de la causa del mismo (el poder ser explotado o utilizado).

 

2º. Resolución del contrato: Por algún tipo de incumplimiento de la contraparte.

 

3º. Desistimiento. Manifestación unilateral, de no querer mantener el arrendamiento. Habría que ver las limitaciones y consecuencias que a ello impone el contrato.

 

4º. Extinción judicial en base a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus

 

 

Seguimos funcionando para ayudaros en el asesoramiento, la medición para solventar conflictos y en las acciones judiciales que fueran necesarias.

 

Manuel Jesús Carballido Pascual

669 111 332

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